国有土地使用权进入市场交易的程序

国有土地使用权进入市场交易的程序

一、土地整理储备中心

各地都设立了土地一级交易市场，进行土地使用权交易。统一的土地一级交易市场，可以进一步深化土地使用制度改革，加强国有土地资产管理，建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地基本国策。

（一）作为土地交易市场，一般要履行以下三个主要职责：

1、土地整理方面：承担当地土地后备资源的调查、统计和土地整理专项规划的编制；承担国家投资重点项目立项的可行性研究、规划设计和具体实施；承担本市投资土地整理项目立项的监督检查和验收等工作。

2、土地储备方面：依法通过收回、收购、置换和征用等方式进行土地储备；建立当地政府土地储备库；组织土地一级开发。

3、土地交易方面：受政府和其他单位的委托，组织实施国有土地使用权出让、转让的招标、拍卖和公开挂牌交易；发布当地土地供求信息、市场行情和指导价格；建立土地交易市场，为政府主管部门对国有土地使用权出让、转让提供交易场所。

（二）土地储备的范围包括：

1、依法收回的国有土地；
2、收购的土地；
3、行使优先购买权取得的土地；
4、已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
5、其他依法取得的土地。

（三）土地储备的程序：
　 1、市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
　 2、因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
　　3、根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
　　4、政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
   5、已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
二、土地入市交易的范围

由于我国实行土地用途管制制度，区分农用地、建设用地等，因此能够进入土地市场进行交易的土地是有一定范围限制的。从目前我国的法律法规和相关政策来看，能进入土地交易市场进行交易的土地一般包括以下几种情形：

1、当地政府通过收回、收购、置换、征用等方式储备的土地，需出让土地使用权的，可以入市交易；

2、当地开发企业或者其他单位利用划拨土地进行一级开发后，需转让土地使用权的，可以入市交易；

3、由当地政府选择投资开发者进行危旧房改造或者其他成片土地开发，需转让土地使用权的，可以入市交易；
   4、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或者以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的，可以入市交易；

5、协议出让土地首次转让土地使用权的，可以入市交易；

6、当地政府规定的其他土地使用权交易，可以入市交易；

7、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。

三、国有土地使用权入市交易需要提供的材料

1、入市申请；

2、主管部门批件。申请单位上级主管部门（或其权益关系人）对土地入市交易的批准文件（或同意交易证明），其中在京中央单位需提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局的同意文件，军队单位需提交解放军总后勤部或武警总部主管部门的批准文件；

3、权属证明。国有土地使用权证和房屋所有权证及其相关权属证件；

4、无抵押、无法院查封等他项权利限制证明；

5、 营业执照复印件；

6、 法人证明：原土地使用权人的法人证明及其身份证复印件；

7、 授权委托书及被授权人的身份证复印件；

8、申报规划意见书所需资料；

1）该宗地的情况说明（包括：宗地位置四至范围、宗地权属介绍、地上物情况说明及宗地现状照片若干张）；

2）1：500或1：2000地形图（蓝图2份，用铅笔勾画宗地范围）

9、钉桩结果通知单；

10、评估报告；

11、其他根据各地不同规定需要提交的材料。

四、国有土地使用权入市交易程序

1、 递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；

2、 批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；

3、 核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单所递交的材料进行核验；

4、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；

5、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；

6、 市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；

7、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；

8、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；

9、 方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；

10、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；

11、 组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；

12、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；

13、 签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；

14、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。

兰丽艳律师 北京市中闻律师事务所

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